KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ / DAİRE SATIN ALAN ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN ARSA SAHİBİNE BAŞVURMA HAKKI

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile arsa sahibi inşaat yapılacak arsayı yükleniciye teslim eder. Yüklenicinin temel borcu ise eseri (binayı) meydana getirmektir. Yüklenici arsa sahibine olan borcunu yerine getirdiği takdirde payına düşen bağımsız bölümleri arsa sahibinden talep edebilir. 

Yükleniciden daire satın alan üçüncü kişi aslında bu sözleşmenin tarafı değildir. Ancak üçüncü kişi yüklenici ile aralarında yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile yüklenicinin haklarına halef olur. Alacağın temliki hükümlerine göre arsa sahibine başvurup tapusunu isteyebilir. Ancak bunun için yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimini yerine getirmesi istenmektedir. Yani yüklenicinin yapmayı vaad ettiği inşaatı büyük oranda tamamlaması gerekmektedir. Üçüncü kişinin bu hakkını kullanması dava yoluyla mümkündür.  Yetkili Mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Sözleşmeye konu taşınmazın Malatya da bulunması durumunda Yetkili ve görevli mahkeme Malatya Tüketici Mahkemeleridir. 

Aşağıda bu konuda emsal yargıtay kararları sunulmuştur. 

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin arsa sahibine karşı ileri sürebileceği bağımsız bölümleri isteme hakkı, nisbî niteliğe sahip bir alacak hakkı olarak kabul edildiği için sadece müteahhit tarafından ileri sürülebilir. Müteahhidin bu hakkını ileri sürebilmesi için arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan bağımsız bölüm yapma borcunu yerine getirmelidir. Bu bakımdan, müteahhidin hakkının başlangıçta çıplak bir hak olduğu ve borcunu yerine getirdikçe, diğer bir deyişle bağımsız bölümün inşasını yaptıkça bu çıplak hakkın içinin dolacağı ifade edilebilir.  Zira, üçüncü kişinin … hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilmesi için müteahhidin bağımsız bölümleri devir borcunu arsa sahibine karşı yerine getirmesi gerekmektedir. Bu bakımdan, müteahhidin arsa sahibine karşı borcunu yerine getirmediği durumlarda, üçüncü kişi, arsa sahibinden kendi adına bağımsız bölümlerin mülkiyetinin tescilini isteyemez. Zira, arsa sahibi, müteahhide karşı ileri sürebileceği her türlü def’î ve itirazı müteahhitten bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilere karşı da ileri sürebilir.”Yavuz / Acar / Özen, s. 1081. 14.HD. 29.11.2007, E.2007/13130 .2007/15128

. 

14.HD. 04.11.1993, E.1993/7851 K.1993/8361, “… Davacı; yüklenici ile yaptığı satış vaadi sözleşmesine dayanarak, arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılmış eser sözleşmesine konu taşınmazda yapılan inşaattan aldığı dairenin adına tescilini istemektedir. Önceki bozmamızda da değinildiği üzere, yüklenici eser sözleşmesindeki edimlerini yerine getirirse sözleşme uyarınca kendisine düşen dairelerin tescilini arsa sahibinden isteyebilir. Ya da bu hakkını B. Kanununun 162 ve devamı maddeleri uyarınca üçüncü kişiye temlik edebilir. Bozmamızda da yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirip getirmediğinin tahkiki gerektiği ve bunun sonucuna göre yüklenicinin ve ondan temellük eden davacının dava konusu daireyi arsa sahibinden talep etme hakkının doğup doğmadığının tesbiti gerektiğine işaret edilmiştir. Mahkemece yapılan incelemede yüklenicinin arsa sahibine karşı olan edimlerinden ancak % 76 ‘sını ifa ettiği bilirkişi raporunda belirlenmiştir. Edimini bu oranda yerine getiren yüklenicinin kendisine düşen daireyi arsa sahibinden isteyebilme hakkının doğduğundan bahsedilemez. Dolayısıyla davacıya yaptığı temlik dolayısıyla davacı da buna dayanarak tescil isteyemez. …”

Bir bakıma denilebilir ki, temlik işleminin öğrenildiği ana kadar temlik sözleşmesinin dışında olan ve işlemin tarafı olmayan arsa sahibi temlik işleminden haberdar olunca temlik işleminin tarafı olur ve arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklarını ona karşı ( üçüncü kişiye ) ileri sürer hale gelir ve ifa isteğini reddedebilir. Örneğin, karşılıklı borç yükleyen eser sözleşmesinden kaynaklanan borç kısmen veya tamamen yüklenici tarafından yerine getirilmeden yüklenici şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş ve üçüncü kişi ifa istemişse arsa sahibi yüklenicinin öncelikli borcunun varlığını bildirerek temlik yoluyla kazanılan borcunu ifadan kaçınabilir. …” (Yavuz / Acar / Özen, s. 1081. 14.HD. 29.11.2007, E.2007/13130 K.2007/15128, ).