İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVASI/DEPREM NEDENİYLE KONUT İHTİYTACI OLUŞAN  KİRAYA VERENİN HUKUKSAL DURUMU

Türk Borçlar kanunun madde 350 

“Kiraya veren, kira sözleşmesini; 

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Hükmüne amirdir.

Kiraya verenin kira sözleşmesini TBK madde 350 koşullarına göre  feshedebilmesi için kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacı bulunmalı ve bu ihtiyaç samimi olmalıdır. Yargıtay kararlarında kiraya verenin aynı bölgede kulanabileceği başka bir konutunun bulunması durumunda ihtiyacında samimi olmadığı belirtilmiştir. Bu kapsamda deprem nedeniyle evi yıkılan kiraya verenin başka yereleşebileceği bir konutu yoksa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. 

İhtiyacın samimi olması gerektiğine ilişkin emsal BAM kararı;

“Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. Kural olarak, yaptığı işe uygun başka taşınmazı olmayan ve kirada faaliyet gösteren kiraya verenin ihtiyaç iddiasının samimi ve gerçek olduğu hususunu karine olarak kabul etmek gerekir.” (İzmir BAM, 6. HD, 02.03.2020 T., 2018/3148 E., 2020/363 K.)”

Kiraya verenin veya ihtiyaçlının  kendisinin kirada oturması ihtiyacın varlığının ve samimi olduğunun göstergesidir. 

“Somut olayda; Taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun kabulü icab eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir. YARGITAY 3. Hukuk Dairesi Esas: 2018 / 7751 Karar: 2019 / 493 Karar Tarihi: 23.01.2019”

Eğer kira sözleşmesi belirli süreli olarak yapılmışsa  sözleşme süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde tahliye davası açmak için önceden ihtarname gönderme şartı bulunmamaktadır. Ancak kiraya veren 1 ay içerisinde tahliye davası açacağı yönünde bir ihtarname gönderdi ise bu durumda dava açma süresi bir sene uzar. Emsal Yargıtay kararı aşağıda sunulmuştur:

Davaya dayanak kira sözleşmesi 01/05/2013 başlangıç tarihli, 1 yıl sürelidir. Davacı, 25/03/2014 tarihli ihtarname ile işyerine ihtiyacı olduğunu belirterek 01/05/2014 tarihinde sözleşmeyi yenilemeyeceğini ve tahliye etmesini davalıya bildirdiği, ihtarnamenin 03/04/2014 tarihinde tebliğ edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda 01/05/2014 tarihinde başlayan bir yıllık dönem içerisinde dava açılabilecektir. Dava, 01/05/2014 tarihinde yenilenen dönem içinde 11/07/2015 tarihinde süresinde açılmıştır. Bu nedenle mahkemece ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davasının süresinde açılmadığı yönündeki gerekçesi yerinde değildir.3. Hukuk Dairesi 2017/2358 E. , 2017/2601 K.

Eğer kira sözleşmesi blirsiz süreli olarak yapılmışsa 3-6 aylık fesih bildirim sürelerine uygun olarak bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır. Her bir 6 aylık fesih dönemi içinde en az 3 ay önce kiracıya bildirimde bulunmak koşuluyla fesih dönemi sonundan itibaren 1 ay içinde dava açmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde bildirimde bulunma gerektiğinden ihtarname gönderme şarttır. 

Yeniden kiralama yasağı nının düzenleyen madde  355 “ Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz….. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” Hükmüne amirdir. 

Kiraya veren kiralananı mahkeme kararı ile boşalttıktan sonra haklı sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.  Aksi takdirde tazminat ödemekle yükümlüdür.